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        2021年區域樓市盤點·昆明|新房供應大跌36% ,賣地收入創近5年新低(2)

        2022年01月28日 07:34來源:網絡搜索手機版

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          在土地市場,2021年昆明土地出讓收入出現了近年來最大幅度的下降。

          昆明市財政局數據顯示,2021年昆明市土地供應僅達到計劃的34%,實際出讓中又有多個地塊流拍或中止出讓,導致全年主城五區的土地出讓面積還不到430畝,比2020年銳減85%;土地出讓金也下降到最近5年來的最低值,僅418.1億元,同比下降38.5%。

          《每日經濟新聞》記者梳理發現,自2016年起昆明開始加大土地供應量,吸引品牌房企紛紛入駐,至2019年昆明土地成交量創下歷史最高。中指院數據顯示,2019年昆明土地出讓592宗,面積達2475.03萬平方米,出讓金額達1011.9億元。到了2020年昆明市土地出讓收入盡管比前一年下降了25.7%,但仍舊有680.3億元。

          在土地供求量下降的同時,整體流拍率則呈現上漲態勢。昆明銳理數據顯示,2020年昆明土地流拍19宗,整體流拍率為10%;到了2021年,全年有13宗土地流拍,其中12宗均為下半年流拍,流拍率達到了20%。與此同時,2020年昆明土地成交平均溢價率為10.70%,較前三年市場熱度小幅上漲;而在2021年,全年僅4宗住宅用地溢價,溢價率跌至5.64%。

          “2021年土地市場供銷量同比大幅下降,成交量縮價漲,成交單價、成交樓面地價創歷史新高!崩ッ麂J理表示,2021年昆明土地市場多為定向勾地,本土龍頭房企俊發一家獨大,拿了三分之一的土地。上半年土拍市場多家房企參拍,土地市場競爭激烈,地塊溢價成交;但下半年房企資金壓力增大,拿地積極性降低,多宗土地流拍,土地成交下行明顯。

          需要注意的是,以往房企拿地主戰場主要為呈貢、官渡、盤龍,2020年兩宗溢價率超過100%的土地就來自呈貢區和盤龍區。但到了2021年,房企競爭最激烈區域則轉到了經開區、官渡區。如2021年溢價成交的4宗地塊,兩個區域各占2宗。

          其中,2021年4月6日,保利發展以34.81%的溢價率競得經開區黃土坡片區一宗純住宅用地,也是2021年昆明溢價率最高的一宗地塊;招商蛇口則在2021年5月12日在經過31輪競拍擊敗中海、中梁、金茂等房企后,以30.40%溢價率競得官渡區關上街道辦一住宅用地,這也是房企競爭輪次最多的地塊。

          此外,行業集中度在昆明土地市場越發明顯?硕饠祿@示,截至2021年12月,昆明貨值儲備TOP10房企總貨值儲備量高達2535萬平方米,占市場份額主導地位。其中作為本土房企的俊發以789萬平方米的土地貨值儲備穩居首位,與綠地、招商蛇口、碧桂園、萬科占居前五位。拿地排在前十位的企業以外來品牌房企為主,昆明本土企業逐漸淡出。

          其中,萬科、綠地、保利土儲集中度高,如萬科在官渡區的土儲占據6成,綠地在呈貢的土儲占據7成;保利在五華占據7成貨儲。

          相較于前些年外來房企爭先恐后、密集入昆的熱鬧程度, 2021年房企進軍昆明的場面明顯冷清了許多。

          克爾瑞數據顯示,2019-2021年,昆明新進房企累計為17家,主要進駐方式為合作進駐與招拍掛形式拿地,僅少量開發商的進駐方式為收并購。但到了2021年,新入昆明的義承置業、南昌建工和藍城集團,均為收并購方式。

          如2021年3月,停工長達7年的譽峰國際項目舉行了復工儀式,開發商陣營由浙商置業和藍城聯合組成,其中浙商置業為項目重整投資方,藍城集團為項目操盤方。

          譽峰國際為盤龍區清泉村城改項目的商業地塊,位于昆明市鉑金大道與杭瑞高速南側交匯處。整個項目占地面積約308畝,于2011年啟動拆遷改造,2014年項目主體結構已封頂斷水,此后由于開發企業千益豐集團資金鏈斷裂而致項目停工爛尾。

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